¿Se puede comprar un piso alquilado? Nuestros expertos responden

Sí, se puede comprar un piso alquilado, pero hay algunos elementos que debes tener en cuenta para que tu compra sea interesante para ti y puedas disfrutar de la casa. Las viviendas alquiladas suelen estar con un precio de venta mucho más bajo, a causa de, precisamente, el contrato de alquiler. Por tanto, si no tienes prisa en mudarte, puede ser una interesante operación financiera, ya que conseguirás un precio más bajo de lo habitual. 

Sin embargo, suelen aparecer dudas al respecto como si se puede echar al inquilino tras la compra, así como qué implica legalmente este tipo de compra. Para ayudarte a resolver tus dudas, en este artículo de gibobs.com vamos a contarte todo lo que necesitas saber sobre la compra de un piso alquilado. ¡Vamos a ello!

¿Se puede comprar un piso alquilado?

Sí, es completamente legal comprar un piso que ya está alquilado. De hecho, es una operación bastante habitual, sobre todo en zonas donde hay una alta demanda de vivienda en alquiler. 

Cuando compras un piso que ya está alquilado, no puedes echar al inquilino así como así. La ley protege al inquilino, y estas son las reglas que debes conocer:

• El contrato de alquiler sigue activo: Aunque tú seas el nuevo dueño, el contrato firmado por el antiguo propietario sigue en vigor. Tú simplemente pasas a ser el nuevo casero.
• Si el contrato está registrado en el Registro de la Propiedad, tendrás que respetarlo hasta que termine el plazo que se acordó con el inquilino.
• Si el contrato no está registrado, puedes recuperar la vivienda después del primer año, pero solo si la necesitas para vivir tú o un familiar cercano, y avisando con al menos 2 meses de antelación.
• Además, el inquilino tiene preferencia para comprar el piso antes que cualquier otra persona. Esto se llama “derecho de tanteo y retracto”. Si no se lo ofreces antes a él, podría anular la venta.

Ejemplo práctico

Vamos a poner un ejemplo práctico para que lo veas mejor. Pongamos el caso que quieres comprar un piso en Barcelona que actualmente está alquilado por 700 €/mes y el contrato de alquiler fue firmado hace 2 años por un periodo de 5 años. Aunque tú compres la vivienda, el inquilino tiene derecho a permanecer en ella hasta que se cumpla el contrato, es decir, durante al menos 3 años más, a no ser que se llegue a un acuerdo entre las partes para finalizar antes.

Además, si el contrato de alquiler estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, no podrás acabarlo antes de su vencimiento, a  no ser que sea el inquilino quien lo incumpla. Por eso es tan importante que se revise bien la situación legal antes de comprar.

Problemas de comprar un piso con inquilino

Comprar un piso que ya está alquilado puede conllevar ciertos riesgos y situaciones que es mejor conoce de la compraventa. Estos son los principales problemas que podrías encontrarte:

1. Limitaciones de uso de la vivienda. Al estar alquilado, no podrás usar el piso como residencia habitual mientras el contrato esté en vigor. Si pensabas mudarte, tendrás que esperar a que finalice el contrato o negociar con el inquilino su salida anticipada.
2. Duración del contrato de alquiler. Aunque tú compres el inmueble, el contrato de arrendamiento sigue vigente con las mismas condiciones. Esto puede suponer varios años sin poder disponer libremente de la propiedad.
3. Inquilinos problemáticos o morosos. No puedes estar 100% seguro del comportamiento del inquilino. Si hay impagos, conflictos o deterioro de la vivienda, tú como nuevo propietario tendrás que asumir el problema y los trámites legales para resolverlo.
4. Riesgo de contratos no registrados. Si el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad, existe un mayor riesgo legal y menor protección para ambas partes. Además, en algunos casos, el inquilino podría ejercer su derecho de retracto y quedarse con la vivienda si no ha sido notificado adecuadamente.
5. Negociación compleja con el inquilino. Si quieres que el inquilino deje el piso antes del plazo, deberás negociar una compensación económica o esperar al vencimiento. Esto puede retrasar tus planes o implicar un coste extra.

Te dejamos una tabla a modo de resumen de las posibles situaciones que te podrían surgir:

5 ventajas de comprar un piso alquilado

Pero comprar un piso alquilado tiene ventajas muy interesantes, sobre todo si tu objetivo es invertir en el mercado inmobiliario. De hecho, por eso actualmente hay tantas personas interesadas en hacer este tipo de transacción, porque la inversión es mucho más interesante. 

Estas son las principales ventajas: 

1. Ingresos desde el primer día. Una de las mayores ventajas es que empiezas a recibir rentas desde el momento en que compras el piso. Podrás tener rentabilidad inmediata sin necesidad de buscar nuevos inquilinos.
2. Ahorro en costes de alquiler. Al tener ya un inquilino, no necesitas gastar tiempo ni dinero en publicar anuncios, hacer visitas o contratar agencias para alquilar el piso. El proceso de gestión es más directo y ágil.
3. Seguridad y estabilidad. Si el alquilado ha tenido un buen comportamiento y ha sido puntual en los pagos, con este alquiler tendrás una fuente de ingresos estable a medio o largo plazo.
4. Precio de venta más interesante. En algunos casos, los pisos con inquilinos suelen venderse a precios más bajos, por lo que puede suponer una buena oportunidad de compra si tu objetivo es invertir.
5. Información real del alquiler y del dinero que vale el piso. Al estar el piso ya alquilado, puedes conocer de antemano el precio del alquiler, los gastos asociados y la rentabilidad que genera. 

Si compro un piso alquilado, ¿puedo echar al inquilino?

La respuesta corta es: depende del contrato de alquiler vigente. Comprar un piso que ya tiene un inquilino no significa que puedas desahuciarlo de inmediato. De hecho, el nuevo propietario asume las condiciones del contrato de alquiler actual, por lo que el inquilino mantiene sus derechos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España dice lo siguiente: 

• Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la compraventa, el comprador está obligado a respetarlo hasta que finalice.
• Si el contrato NO está inscrito, el nuevo propietario debe respetarlo como mínimo durante 5 años (o 7 años si el arrendador es una persona jurídica), siempre que el contrato tenga fecha posterior al 6 de marzo de 2019.

Pero existen algunas excepciones en las que puedes tener la vivienda antes de que se acabe el contrato:

• Si en el contrato se incluyó una cláusula de necesidad de uso por parte del propietario (por ejemplo, si necesitas vivir tú o un familiar directo).
• Si hay incumplimiento por parte del inquilino (impago, subarriendo no autorizado, daños al inmueble, etc.).
• Si ambas partes llegan a un acuerdo voluntario para rescindir el contrato (en muchos casos, se ofrece una compensación económica al inquilino).

¿Estás pensando en comprar un piso y no sabes por dónde empezar? En gibobs.com te ayudamos a analizar cada caso de forma personalizada para que tomes la mejor decisión.

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